دو شرط رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در «محدوده‌های قدیمی»

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، نتایج مقاله «پیش‌بینی تغییرات قیمت مسکن بافت فرسوده شهری پس از اجرای پروژه‌های نوسازی با استفاده از روش خاکستری» که در شماره دوازدهم فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری درج شده است، امروز به عنوان گزارش نخست روزنامه دنیای اقتصاد منتشر شده است.

در این گزارش آمده است: برخلاف نگاهی که سرمایه‌گذاران ساختمانی به بافت فرسوده شهرها از بابت میزان بازدهی سرمایه دارند، بررسی‌های اقتصادی محققان دانشگاهی در یکی از کلان‌شهرهای کشور نشان داد: مشروط به اصلاح نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی و ورود دولت و شهرداری‌ها به مسیر جدید حمایت اقتصادی از ساخت‌وساز مسکونی در بافت فرسوده، از یک‌سو سازنده‌ها می‌توانند به‌طور متوسط سالانه ۲۷درصد از سرمایه‌گذاری در محدوده بافت فرسوده، سود کسب کنند و از سوی دیگر، سرعت نوسازی بافت فرسوده در کلان‌شهرهای کشور افزایش یابد. تحقیقات دانشگاهی که اخیراً در مورد روش‌های نوسازی تجربه شده در بافت فرسوده کشور و سایر کشورها تحت عنوان «پیش‌بینی تغییرات قیمت مسکن بافت فرسوده شهری پس از اجرای پروژه‌های نوسازی با استفاده از روش خاکستری» ارائه شده‎اند، نشان می‌دهند: اگرچه در حال حاضر بیش از ۱۰ درصد از فضاهای شهری کشور را بافت‌های فرسوده تشکیل می‌دهند و براساس قانون برنامه پنجم توسعه، سالانه ۱۰ درصد از مساحت۷۷ هزار هکتاری بافت فرسوده کشور باید احیا و نوسازی شود تا در سال ۹۴ تمامی محدوده بافت فرسوده کلان‌شهرها در مسیر نوسازی، به مقصد برسند؛ اما هم‌اکنون، کمتر از ۲۰درصد از این مساحت نوسازی شده است. این درحالی است که پیامد فرسودگی در اشکال گوناگون؛ از جمله کاهش یا فقدان شرایط زیست‌پذیری و ایمنی، نابه‌سامانی کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و تأسیساتی بروز یافته است. از این رو این تحقیق دانشگاهی برای پاسخ به این سؤال که چرا سرمایه‌گذاران ساختمانی به خصوص در حوزه مسکونی در شهرهای بزرگ، محل فعالیت خود را مناطق شمالی شهر و عمدتاً خارج از محدوده بافت انتخاب می‌کنند؛ از این معما رمزگشایی کرده است که چرا درحالی که دولت و شهرداری، انواع مشوق‌های ساخت وسازهای مسکونی؛ شامل تخفیفات ۱۰۰ درصدی در عوارض ساخت‌وساز و پرداخت وام ساخت یارانه‌ای و ارزان قیمت را ارائه می‌دهند، استقبالی از سوی سرمایه‌گذاران برای نوسازی بافت فرسوده در حد انتظار صورت نمی‌گیرد؟ به این علت که بافت‌های فرسوده شهری، طیف گسترده‌ای از مشکلات کالبدی، عملکردی، ترافیکی و زیست‌محیطی را در خود دارند .

بررسی‌های موردی انجام شده در یکی از کلان‌شهرهای کشور که بیشترین بافت فرسوده را دارد، نشان داد: سرمایه‌گذاران ساختمانی برای انتخاب محل سرمایه‌گذاری خود به دو مؤلفه نگاه می‌کنند: مؤلفه نخست، وضعیت کالبدی منطقه؛ شامل میزان فرسودگی، سطح خدمات، سرمایه شهری و غیره و مؤلفه دوم وضعیت اقتصادی منطقه است؛ به این معنی که قیمت زمین و ملک محدوده مورد نظر را در وضعیت موجود و پس از سرمایه‌گذاری برای تعیین میزان بازدهی سرمایه، مقایسه می‌کنند.

این یافته‌ها که در فصلنامه علمی-پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری منتشر شده‌اند، نشان می‌دهند: طی سال‌های گذشته، خطایی در ذهن برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت نوع نگاهشان به بافت فرسوده وجود داشته است؛ به این معنی که سرمایه‌گذار با نگاه به مؤلفه اول؛ یعنی وضعیت کالبدی، چشم‎انداز روشنی از مؤلفه دوم از نظر بازدهی سرمایه نداشته است. این در حالی است که محققان این پژوهش تأکید دارند در بافت فرسوده، به سه علت نمی‌توان در گام اول بازدهی مؤثری برای سرمایه‌گذاری ساختمانی پیش‌بینی کرد. علت اول توان و بضاعت مالی اندک مالکان و اقشار کم‌درآمد ساکن در محدوده بافت‌های فرسوده شهری است که انگیزه اولیه برای حضور مالکان در پروسه تخریب و نوسازی را از بین می‌برد. علت دوم به قیمت زمین در بافت فرسوده مربوط می‌شود که تحت تأثیر ضعف و فقر خدمات شهری در بافت فرسوده، ارزش زمین و ملک نسبت به سایر مناطق شهری پایین است. علت سوم هم به این موضوع باز می‌گردد که از آنجا که املاک فرسوده دارای زمین‌های با مساحت کم هستند و کل بافت فرسوده دارای معابر باریک و غیرنفوذ است، امکان سرمایه‌گذاری بزرگ ساختمانی (برج‌سازی) در بافت فرسوده چندان مقدور نیست و در نتیجه، ارزش افزوده ناشی از فعالیت ساختمانی در حالت کلی کمتر از سایر نقاط شهری خواهد بود.

با این حال پژوهشگران این تحقیق به دولت و شهرداری پیشنهاد می‎کنند؛ علاوه‌بر آنچه در تمام این سال‌ها تحت عنوان تسهیلات تشویقی به سازندگان محدوده بافت فرسوده ارائه کرده‎اند، اما در عمل، جذابیت کافی برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی را ایجاد نکرده‌اند، از این رو باید مسیر دیگری را برای فراهم شدن زمینه سرمایه‌گذاری قوی در بافت فرسوده فراهم کنند. این مسیر، از کانال رسیدگی به سرمایه و خدمات شهری بافت فرسوده تحقق‌پذیر است؛ به این معنی که شهرداری‌ها، امکانات شهری بافت فرسوده را در گام اول فراهم کنند تا سرمایه‌گذاران، رغبت اولیه برای ورود به بافت فرسوده را پیدا کنند. این توصیه را از آنجا مطرح می‌کنند که اراضی موجود در بافت فرسوده به علت آنکه در مقایسه با فضاهای شهری جدید (شهرهای جدید) دارای خدمات و امکانات زیرساختی هستند، بنابراین هزینه دولت برای تأمین فضاهای مسکونی جدید در محدوده بافت فرسوده دست‌کم ۴۰ درصد کمتر از شهرهای جدید خواهد بود. نتایج این تحقیق نشان دادند در صورتی که سرمایه‌گذاران ساختمانی وارد بافت فرسوده شوند و پروژه‌های بزرگ (تجمیع تک پلاک‌ها و ساخت وساز در قالب یک بلوک شهری) را اجرا کنند، این امکان را خواهند داشت که بعد از چهار سال (موعد بهره‌برداری پروژه)، از یک نرخ مطلوب بازدهی سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند.

نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در این تحقیق براساس مدل خاکستری، برای دو دوره زمانی محاسبه شده است. یک دوره حدفاصل زمان اجرای پروژه تا اتمام پروژه ساختمانی و دوره زمانی دوم مربوط به چهار سال بعد از تکمیل ساختمان مسکونی است. ارزش معاملاتی یا بازاری آپارتمان‌های مسکونی در محدوده بافت فرسوده از زمان ساخت تا تکمیل، سالانه به‌طور متوسط ۲۷ درصد افزایش می‎یابد. همچنین ارزش این آپارتمان‌ها در چهار سال اول بهره‎برداری نیز به‌طور متوسط ۲۵ تا ۲۶ درصد مجدداً رشد خواهد کرد. همچنین این تحقیق با تکیه بر مدل‌های اقتصادی بیان می‌کند، قیمت بخش مسکن، تابع عوامل مختلفی نظیر: تورم، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و انتظارات است. به گونه‌ای که در مدل‌های تجربه شده، پس از اجرای پروژه‌های نوسازی تجمیعی در محدوده بافت فرسوده، به دلیل تغییرات آشکار کالبدی، انتظارات فعالان اقتصادی موجب شکل‌گیری جریانی در قیمت‌های مسکن منطقه شده است که این جریان در افزایش چشمگیر قیمت واحدهای مسکونی منطقه در سال ابتدایی بهره‌برداری از پروژه نسبت به سال‌های گذشته نمایان می‌شود.

محققان این پژوهش با تأکید بر اینکه ارزش اسمی ملک مسکونی تحت تأثیر تورم قرار دارد، قیمت واقعی ساختمان‌های مسکونی در محدوده بافت را برای سرمایه‌گذاری نیز محاسبه کرده‌اند که نشان می‌دهد قیمت واقعی در زمان بهره‌برداری پروژه به‌طور متوسط ۴۵ درصد افزایش می‎یابد. بنابراین در جمع‌بندی این پژوهش تأکید کرده‎اند که پروژه ساختمانی در بافت فرسوده نه تنها در زمان تکمیل ساختمان، بلکه دست کم بعد از چهار سال از ساخته شدن آن، برای سرمایه‌گذاران می‌تواند بازدهی داشته باشد. به تعبیری دیگر، از این مطالعه چنین استنباط می‌شود که آنچه در مرحله اول به‌عنوان تأثیرات اجرای یک پروژه احیای بافت فرسوده، قابل مشاهده و درک است، آثار کالبدی اجرای آن است و آثار اقتصادی، متعاقب آن و با یک وقفه زمانی بروز می‎یابد. به‌طوری که در مطالعه موردی انجام شده در این تحقیق پس از اجرای پروژه کلان نوسازی بافت فرسوده، آثار اقتصادی پس از وقفه زمانی چهارساله، افزایش ارزش بازاری املاک را به همراه داشته و این تأثیرگذاری همچنان تا سال نهایی اتمام این پروژه ادامه خواهد داشت.

همچنین در نتیجه‌گیری این تحقیق تأکید شده است که اجرای پروژه‌های احیای بافت فرسوده نظیر هر طرح سرمایه‌گذاری دیگری در سطح کلان‌شهرها، تحولات اقتصادی، اجتماعی و کالبدی به همراه خواهد داشت؛ اما درجه تأثیرپذیری محدوده‌های اطراف پروژه از هر یک از این تحولات، بستگی به عوامل مختلفی نظیر: حجم پروژه، زمان اجرای پروژه بافت اجتماعی محدوده و ... خواهد داشت. بنابراین دو روش افزایش مرغوبیت محدوده می‌توانند موجب فراهم آوردن منافع اقتصادی بلندمدت در منطقه شوند. روش نخست، افزایش درآمد شهرداری به دلیل امکان افزایش قیمت‌های منطقه‌ای که توسط شهرداری تعیین می‌شود و روش دوم، افزایش جذب سرمایه‌گذاری کلان به دلیل توجیه‌پذیری بیشتر سرمایه‌گذاری در منطقه می‌باشد. البته محققان در این پژوهش توصیه می‌کنند با توجه به اینکه املاک بدون سند، بین ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمتشان کمتر از املاک سنددار است، سرمایه‌گذاران پیش از فروش ملک خود بهتر است نسبت به تهیه سند رسمی ملک اقدام کنند.