چرا «مسکن مهر» ایرانی «دانچی » ژاپن نشد؟!

  به گزارش پایگاه اطلاع رسانی انجمن علمی اقتصاد شهری ایران،  با توجه به رشد روزافزون شهرنشینی در جهان کنونی و پیش‌بینی اسکان بیش از ۶۰ درصد جمعیت جهان تا سال ۲۰۳۰ در شهرها، مسکن شهری به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای جامعه بشری قلمداد می‌گردد و همواره بخش عمده ای از هزینه های خانوارهای شهری را دربرمی‌گیرد، از این رو لزوم توجه به این مسئله، بویژه در تامین رفاه اقشار کم‌درآمد جامعه، توسط سیاستگذاران کلان و برنامه‌ریزان شهری، اهمیت ویژه‌ای می‌یابد. مسلما بهره‌گیری از تجارب کشورهای پیشرفته و موفق در امر تامین مسکن شهری می‌تواند راهگشای سایر جوامع، بویژه کشورهای در حال توسعه مانند ایران، در رفع این مساله اساسی باشد. با توجه به اینکه کشور ژاپن پس از جنگ جهانی دوم و در طی دوران رشد و سازندگی با بحران مسکن شهری روبرو شد و توانست با اتخاذ استراتژی‌های کارآمد این نیاز را در طی دو دهه برطرف نماید، به نظر می رسد مرور تجارب این کشور در زمینه تهیه مسکن شهری می تواند الگوی مناسبی در پیش روی تصمیم گیران حوزه مسکن شهری کشور باشد.

چندی پیش در اولین همایش بین المللی اقتصاد شهری پژوهشی تحت عنوان «بررسی مقایسه‌ای سیاست‌های تامین مسکن شهری اقشار کم‌درآمد ایران و ژاپن» از سوی دو پژوهشگر از دانشگاه های کپنهاگ و تهران ارائه شد که به دقت در آن وضعیت اعطای مسکن شهری در ژاپن مورد بررسی قرار گرفت.

بر اساس یافته های این پژوهش گزارش مالی سالیانه ملی در سال ۲۰۱۴، صنایع مرتبط با املاک و مستقلات ۱۰ درصد از GDP ژاپن را شامل می‌شوند. مسکن نقش مهمی را در تقاضای ملی ایفا می‌کند و ساخت مسکن‌های با کیفیت بالا بویژه مقاوم در برابر زلزله و سایر خطرات طبیعی محتمل و تعمیر و بازسازی مسکن‌های فرسوده، اهمیت فراوانی دارد. همچنین ساخت شهرهای ایمن و پایدار هم از لحاظ سخت‌افزاری و هم نرم‌افزاری مورد تاکید قرار دارد. تلاش‌های زیست محیطی مانند ساخت شهرهای دوستدار محیط زیست و با سطح پایین تولید کربن در اولویت سیاست‌ها و برنامه‌های مسکن در ژاپن قرار دارد.

مسیر ژاپنی در تامین مسکن ارزان/ چرا «مسکن مهر» ایرانی «دانچی » ژاپن نشد؟!

کشور ژاپن بعد از جنگ جهانی دوم به دلیل تخریب‌های صورت گرفته به شدت با مشکل کمبود عرضه مسکن در برابر تقاضا مواجه بود. بنابر آمار، کمبود واحدهای مسکونی پس از جنگ جهانی دوم در ژاپن معادل ۴.۲  میلیون واحد بوده است. نخستین اقدامی که دولت ژاپن در این دوران به انجام رساند، ایجاد سازمان‌ها، نهادها و وضع قوانینی در جهت سیاست جدید مسکن بود. از جمله این اقدامات تأسیس "شرکت وام مسکن "می‌باشد. این شرکت در سال ۱۹۵۰ میلادی یعنی ۵ سال پس از پایان جنگ جهانی دوم و با هدف اعطای وام‌های بلند مدت و کم‌بهره به متقاضیان بخش مسکن تأسیس شد. نکته مهم در عملکرد این شرکت در این بوده است که به دلیل وجود شکاف میان عرضه و تقاضا، عمده تمرکز «شرکت وام مسکن» بر روی افزایش ساخت و ساز مسکن از طریق اعطای «وام ساخت مسکن» به متقاضیان فاقد مسکن بوده است. اعطای وام به متقاضیان ساخت مسکن استیجاری، اعطای وام به شرکت‌های ساخت محلی مسکن و اعطای وام ساخت به شرکت‌های نوسازی شهری از جمله این موارد بوده است. این سیاست به همراه دیگر سیاست‌های اجرا شده در بخش مسکن کشور ژاپن باعث شد تا شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور ژاپن از رقم ۱.۱۶ در سال ۱۹۴۸ به ۱.۰۶ در سال ۱۹۵۸ برسد.

  با وجود رشد سریع اقتصادی در دوران پس از جنگ جهانی که ژاپن را به یکی از کشورهای پیشرو در زمینه صنعت تبدیل کرده‌است، شرایط زندگی عده زیادی از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده و مشکلات عدیده‌ای در زمینه مسکن وجود داشته است، تا جایی که قیمت مسکن بسیار بالا بود و خانه‌های استیجاری بخش عمده‌ای از سیستم تامین مسکن خانوارهای ژاپنی را شکل می‌داد. در کشور ژاپن برای خروج از مشکلات مسکن بویژه مسکن اقشار کم‌درآمد، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن در مقام یک صنعت اشتغال‌زا توجه شد. موجودی فعلی مسکن، نتیجه سیاست‌گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی۵۰ سال گذشته در ژاپن است که در این دوره، نرخ ساخت مسکن بیش از میزان افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به طور کلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا بوجود آمد؛ مطالعات آماری که در اکتبر ۱۹۹۸ انجام شده است، نشان می‌دهند تعداد واحدهای مسکونی ۵۰.۲۲ میلیون بوده و تعداد خانوارها ۴۴.۳۳ میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارها بوده است.

شرایط ایجادشده نشانگر وضعیت اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی می‌باشد. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به صورت منظم در هر سال افزایش یافته است. در اواسط دهه۱۹۵۰در راستای رشد اقتصادی ژاپن، افزایش چشمگیری در جمعیت شهرهای بزرگ بوجود آمد و شرکت خانه‌سازی ژاپن به ساخت واحدهایی تحت عنوان "دانچی "یا مجموعه‌های آپارتمانی، اقدام نمود که به «شهرهای جدید » لقب گرفتند. امروزه مجتمع‌های مسکونی مشاع بسیار مجهزی برای گروه‌های هدف متنوعی اعم از خانواده‌ها و زوج‌های جوان و افراد مجرد در پاسخ به نیازهای جامعه در حال تغییر ژاپن در محدوده شهری ساخته می‌شود.

در سیاست‌های مسکن مدون ژاپن، تامین مسکن گروه‌های هدف مختلفی مدنظر قرار گرفته‌اند اما بیشترین تمرکز برنامه‌ها بر تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر(سالمندان، خانوارهای مادر سرپرست و افراد معلول و بیمار) و نیز قشر کم‌درآمد جامعه بوده است. در سیاست‌های تامین مسکن ژاپن یک سیستم غربالگری افراد کم‌درآمد را از سایر جامعه جدا نموده و علاوه بر استقرار آنان در مسکن‌های دولتی و عمومی، به تقاضای آنان برای داشتن مسکن مستقل، با افزایش تدریجی درآمد خانوار پاسخ می‌دهد.

 از آنجا که ژاپن کشوری پیشرفته و صنعتی است، طبق مطالعات صورت گرفته در سال ۱۹۹۶ تنها ۸ درصد از جمعیت کشور ژاپن با درآمد کمتر از دو میلیون ین در سال به عنوان قشر کم‌درآمد شناخته شده و نیازمند سکونت در مسکن دولتی و عمومی می‌باشند. این افراد با دریافت وام‌های بلند مدت و واگذاری املاک اجاره به شرط تملیک به تدریج از مسکن‌های عمومی به مسکن شخصی منتقل می‌گردند. وزارت رفاه ژاپن وظیفه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را به عهده دارد. بررسی سیاست‌های اجرایی این کشور در بخش مسکن پس از جنگ جهانی دوم نمایانگر موفقیت این سیاست‌ها در تامین مسکن کلیه اقشار جامعه به ویژه قشر کم‌درآمد جامعه می باشد و گواه این امر مازاد عرضه بر تقاضای کنونی است. بنابراین کشور ژاپن در سیاست گذاری امر مسکن الگوی مناسبی برای سایر کشورها قلمداد می‌گردد.

مسیر ژاپنی در تامین مسکن ارزان/ چرا «مسکن مهر» ایرانی «دانچی » ژاپن نشد؟!

  بررسی و مقایسه سیاست‌های تامین مسکن اقشار کم درآمد ایران و ژاپن چنین نمایانگر این واقعیت است که  با وجود اینکه املاک و مستقلات سهم بیشتری از تولید ناخالص داخلی ایران را نسبت به ژاپن به خود اختصاص داده است  اما کارآمدی سیاست های تامین مسکن ژاپن بیشتر بوده است، به گونه ای که در حال حاضر در این کشور با وسعت کمتر و جمعیت بیشتر نسبت به ایران مازاد عرضه مسکن وجود دارد.

به طور کلی می توان گفت که هر دو کشور رویکرد تقریبا مشابهی در این زمینه اتخاذ نموده‌اند اما تفاوتهایی هم در شیوه اجرا وجود دارد  از جمله می‌توان به تفاوت در تولی‌گری امر تامین مسکن افراد کم‌درآمد در دو جامعه هدف اشاره نمود و می‌توان چنین استنباط نمود که موفقیت در حل این معضل اقتصاد  شهری نیازمند همیاری چندین وزارتخانه است.

 بررسی ها نشان می دهد که اعطای وام بلند مدت مسکن به عنوان  تجربه‌ای موفق در خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد ژاپن، در ایران نیز اجرا می‌گردد اما با توجه به بالا بودن نرخ تورم ایران در مقایسه با عدم تورم فزاینده در کشور ژاپن، این سیاست نقش موثری در تامین مسکن اقشار کم درآمد در ایران نداشته است و امروزه بویژه در کلانشهرها، تسهیلات مسکن، کمتر از ۲۰ درصد از هزینه‌های متوسط یک واحد مسکونی کوچک را تامین می‌نماید و عملا نقش ناچیزی در تسهیل روند تامین مسکن شهروندان کلانشهرها دارد.

در مورد اعطای زمین رایگان و انبوه سازی مسکن و به عبارتی اجاره به شرط تملیک در قالب طرح مسکن مهر در ایران می‌توان این سیاست را مشابه سیاست‌های کشور ژاپن در ساخت مجتمع‌های مسکونی مشاع(دانچی) دانست که با افزایش تراکم ساخت و افزایش بهره‌وری زمین‌های شهری به تقاضای روز‌افزون برای مسکن بعد از پایان جنگ جهانی دوم، پاسخ داده است. البته تمایز مهم این دو طرح در محل اجرای آن می باشد به گونه ای که در کشور ژاپن این طرح ها در محدوه شهری و نه خارج از آن با تامین همسان زیرساخت های عمومی انجام شده است و در ایران اغلب این طرح ها در خارج از محدوده شهر و بدون در نظر گرفتن زیرساخت‌های لازم اجرا شده که منجر به عدم تمایل شهروندان به سکونت در این واحدها گردیده است.

تداوم سیاست‌های ساخت و ساز مسکن انبوه و حمایت از شرکت های خانه سازی، حتی بعد از رفع تقاضا در کشور ژاپن نکته مهمی است که در برنامه ریزی بلند مدت برای رفع این نیاز اساسی، بویژه برای اقشار کم‌درآمد و آسیب پذیر جامعه ایران می‌بایست مدنظر قرار گیرد. مسلما برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه برای دستیابی به نتیجه مطلوب، نیازمند تداوم و پایداری است. متاسفانه طرح‌های بلندمدت در ایران با تغییر مدیریت ها دستخوش رکود می‌گردند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که با وجود به اقلیت رسیدن قشر کم‌درآمد کشور ژاپن همچنان این سیاست‌ها در اولویت برنامه‌های تامین مسکن این کشور(گزارش سال ۲۰۱۴ اتحادیه املاک و مستقلات ژاپن) قرار دارند، حال آنکه در ایران طبق آخرین گزارش وزارت مسکن ۱۵درصد از خانوارهای شهری را اقشار کم‌درآمد فاقد مسکن تشکیل می‌دهند و به عبارتی ۵۰ درصد از جمعیت مستاجرین از اقشار کم‌درآمد می باشند و بر این اساس در اولویت قراردادن این سیاست‌ها و اجرای صحیح آن ضرورت دارد.